Вие се намирате в Начало > Новини > Политическа стабилност > Има ли пазар на луксозни жилищни имоти в България
- Политическа стабилност
- Публични финанси
- Парична политика
- Регулирани пазари
- Приватизация
- Макроикономическа динамика
Има ли пазар на луксозни жилищни имоти в България
добавена на 06.12.2007 в категория Политическа стабилност | Публични финанси | Парична политика | Регулирани пазари | Приватизация | Макроикономическа динамика
добавена на 06.12.2007 в категория Политическа стабилност | Публични финанси | Парична политика | Регулирани пазари | Приватизация | Макроикономическа динамика
На фона на често срещаните обяви в електронните бази от данни, предлагащи „луксозни” жилища, така поставеният въпрос изглежда почти реторичен. Голяма част от рекламираните като луксозни жилища обаче са по-скоро масови. С други думи луксозният жилищен сегмент в България е все още в начален етап на развитие.
Интерпретацията на темата за луксозните имоти изисква и някои допълнителни уточнения. Универсална дефиниция за луксозен имот няма, като „стандартите” за лукс се различават в отделните страни. Сред възможните „критерии” за лукс попадат локация, качество на строителството, предоставени допълнителни услуги и други. В България луксозните жилищни имоти са концентрирани в най-големите градове (предимно София и Варна) и в някои курортни селища.
Един от възможните подходи за сегментиране на пазара е според типа на имота – апартамент, къща или жилище в комплекс от „затворен” тип. „Затворените” комплекси са нов жилищен формат за България, предоставящ определен пакет от услуги, достъпни единствено за жителите на комплекса чрез т.н. контролиран достъп. Главният акцент е поставен върху допълнителните услуги, а не толкова върху качествата на самото жилище. Преобладаващите двустайни и тристайни жилища в тези комплекси са по-скоро признак за масов продукт, като луксозните (и по-просторни) апартаменти заемат относително малък дял. За разлика от комплексите с жилищни блокове фокусът при „затворените” комплекси от къщи е върху качеството и удобствата на самото жилище. Повечето жилища в комплексите от „затворен” тип се продават по-скъпо от самостоятелни жилища с подобни характеристики. Все пак високата концентрация на „затворени” комплекси в няколко района увеличава значително предлагането там и може да окаже задържащ натиск върху цените, имайки предвид и все още относително ниската ликвидност на българския жилищен пазар.
Градските къщи с високи офертни цени са разположени или в центъра, или в някои периферни градски райони. Цените на къщите в централната част обикновено са значително по-високи поради силно ограниченото предлагане. Косвено върху офертните цени там влияе и алтернативната цена на проекта – скъпата земя, възможността за изграждане на офис или търговска сграда.
Най-скъпите апартаменти са разположени или в стари луксозни сгради, или в нови „бутикови” сгради в централните части на града. Любопитно е, че средните офертни цени намаляват с увеличаване размера на жилището, което потвърждава тезата, че търсенето на апартаменти с престижна локация е концентрирано в сегмента на малките и средни (като площ) жилища, носещи и по-висока възвръщаемост при евентуално отдаване под наем.
Нововъзникващият пазар на луксозни жилища в България се различава от този на масовите жилища не само според структурата на предлагането, а и според факторите на търсенето. И докато финансирането на покупката на масово жилище се осъществява преoбладаващо чрез ползване на жилищен кредит, зависимостта между кредитната динамика и търсенето на луксозни имоти е по-слаба. С други думи търсенето на луксозни жилища вероятно не би се повлияло съществено от евентуално свиване на жилищния кредит на национално ниво. Същевременно цените на луксозните жилища зависят в по-висока степен от промените в т.н. външно търсене, което се генерира от доход, създаден извън местната икономика. Потокът от „емигрантски” пари (образуван от дохода от чужбина и текущите трансфери) и най-вече инвестициите в недвижими имоти от нерезиденти ще бъдат основни фактори, определящи динамиката на местния пазар на луксозна недвижима собственост в бъдеще. Ето защо поддържането на относително висока възвръщаемост от инвестиции в недвижим имот при приемливи за инвеститорите нива на риск (поне спрямо алтернативни за България дестинации) ще бъде едно от условията за динамично развитие на сегмента на луксозни жилища в страната.
Интерпретацията на темата за луксозните имоти изисква и някои допълнителни уточнения. Универсална дефиниция за луксозен имот няма, като „стандартите” за лукс се различават в отделните страни. Сред възможните „критерии” за лукс попадат локация, качество на строителството, предоставени допълнителни услуги и други. В България луксозните жилищни имоти са концентрирани в най-големите градове (предимно София и Варна) и в някои курортни селища.
Един от възможните подходи за сегментиране на пазара е според типа на имота – апартамент, къща или жилище в комплекс от „затворен” тип. „Затворените” комплекси са нов жилищен формат за България, предоставящ определен пакет от услуги, достъпни единствено за жителите на комплекса чрез т.н. контролиран достъп. Главният акцент е поставен върху допълнителните услуги, а не толкова върху качествата на самото жилище. Преобладаващите двустайни и тристайни жилища в тези комплекси са по-скоро признак за масов продукт, като луксозните (и по-просторни) апартаменти заемат относително малък дял. За разлика от комплексите с жилищни блокове фокусът при „затворените” комплекси от къщи е върху качеството и удобствата на самото жилище. Повечето жилища в комплексите от „затворен” тип се продават по-скъпо от самостоятелни жилища с подобни характеристики. Все пак високата концентрация на „затворени” комплекси в няколко района увеличава значително предлагането там и може да окаже задържащ натиск върху цените, имайки предвид и все още относително ниската ликвидност на българския жилищен пазар.
Градските къщи с високи офертни цени са разположени или в центъра, или в някои периферни градски райони. Цените на къщите в централната част обикновено са значително по-високи поради силно ограниченото предлагане. Косвено върху офертните цени там влияе и алтернативната цена на проекта – скъпата земя, възможността за изграждане на офис или търговска сграда.
Най-скъпите апартаменти са разположени или в стари луксозни сгради, или в нови „бутикови” сгради в централните части на града. Любопитно е, че средните офертни цени намаляват с увеличаване размера на жилището, което потвърждава тезата, че търсенето на апартаменти с престижна локация е концентрирано в сегмента на малките и средни (като площ) жилища, носещи и по-висока възвръщаемост при евентуално отдаване под наем.
Нововъзникващият пазар на луксозни жилища в България се различава от този на масовите жилища не само според структурата на предлагането, а и според факторите на търсенето. И докато финансирането на покупката на масово жилище се осъществява преoбладаващо чрез ползване на жилищен кредит, зависимостта между кредитната динамика и търсенето на луксозни имоти е по-слаба. С други думи търсенето на луксозни жилища вероятно не би се повлияло съществено от евентуално свиване на жилищния кредит на национално ниво. Същевременно цените на луксозните жилища зависят в по-висока степен от промените в т.н. външно търсене, което се генерира от доход, създаден извън местната икономика. Потокът от „емигрантски” пари (образуван от дохода от чужбина и текущите трансфери) и най-вече инвестициите в недвижими имоти от нерезиденти ще бъдат основни фактори, определящи динамиката на местния пазар на луксозна недвижима собственост в бъдеще. Ето защо поддържането на относително висока възвръщаемост от инвестиции в недвижим имот при приемливи за инвеститорите нива на риск (поне спрямо алтернативни за България дестинации) ще бъде едно от условията за динамично развитие на сегмента на луксозни жилища в страната.
Какво е мнението ви за статията?
0 се съгласиха
0 не са съгласни