- Политическа стабилност
- Публични финанси
- Парична политика
- Регулирани пазари
- Приватизация
- Макроикономическа динамика
Ръстът на цените на жилищата се забавя
добавена на 04.08.2007 в категория Политическа стабилност | Публични финанси | Парична политика | Регулирани пазари | Приватизация | Макроикономическа динамика
добавена на 04.08.2007 в категория Политическа стабилност | Публични финанси | Парична политика | Регулирани пазари | Приватизация | Макроикономическа динамика
Напоследък станахме свидетели на поредица от прогнози на анализатори и участници на пазара за нови ценови рекорди на пазара на жилища през 2007 г. Според обявените от НСИ данни обаче, ръстът на цените в областните градове за второто тримесечие на 2007 г. е по-умерен (5.4% при 9.3% за Q1). Относително високият ръст на цените в началото на годината до голяма степен може да бъде отдаден на силно позитивните настроения, последвали непосредствено формалното приемане на страната в ЕС. В този смисъл, слабото забавяне на ръста отразява най-вече известна корекция на предварително формираните високи очаквания. Въпреки това, растежът на годишна база остава стабилен, а тенденцията към поскъпване на жилищните имоти обхваща всички областни градове.
През Q2 на 2007г. средната цена на кв.м. за страната премина границата от 1000 лв., достигайки 1041 лв. спрямо 988.2 лв. през Q1 на 2007г. Поскъпването в София и Русе продължи да бъде значително и през Q2 (8.9% и 10.9% съответно при 5.4% средно за страната). За разлика от тях, цените в останалите най-големи градове отбелязаха относително слаба промяна. Във Варна, например, е отчетен ръст от 3.9%, което представлява съществен спад спрямо ръста на ценовите равнища, регистриран там през Q1 на 2007г. (16%). След като през Q1 ръстът на средните цени в Стара Загора беше незначим, през Q2 на 2007г. цените там отбелязаха ръст от около средния за страната, в резултат на което градът запази петото място сред областните градове, следван непосредствено от Пловдив (1103 лв. на кв.м.). В същото време, цените в Русе отчетоха значителен ръст, като по този начин Русе успя да запази четвърто място сред най-привлекателните градове, но изоставайки все още значително от Бургас. Очаквано, Варна продължава да бъде най-скъпият град, следван от столицата.
В нито един от областните градове няма регистриран отрицателен ръст, като единствено в Търговище цените остават непроменени. От друга страна обаче, броят на градовете с двуцифрен ръст рязко спада – от 10 през Q1 на 2007г. до едва 3 през Q2. Увеличава се броят на разглежданите градове с отчетен ценови растеж около средния за страната, което означава, че спрямо Q1 общото поскъпване на жилищата е разпределено по-равномерно между различните областни градове. За второ поредно тримесечие София запазва своето място сред петте града с най-висок растеж. Както неведнъж сме отбелязвали този темп на нарастване се дължи най-вече на динамиката в средния сегмент жилища в столицата. Нито един от шестте най-привлекателни града не присъства сред градовете с най-слаба ценова промяна.
Пазарът на жилища в по-малките областни градове остава слабо развит, ниско ликвиден, което води до значителни колебания в краткосрочен план, както в номиналните цени, така и в темповете на нарастване. Затова и трябва внимателно да интерпретираме рекордни темпове като регистрирания във Видин ръст от 23% спрямо Q1 на 2007г.
Информацията за средните цени на жилищата в областните градове беше обявена след като стана ясно, че е постигнат рекорден номинален ръст на БВП от 15.5% за годината до март. През Q1 оптимистичните очаквания са доминирали не само на пазара на жилища, но и сред бизнеса, като през този период инвестициите продължават да нарастват относително бързо (21.6% в реално изражение).
От друга страна, средногодишният номинален ръст на паричното предлагане варира между 23-27% от началото на годината. Засега не се забелязва статистически значима връзка между ръста на широките пари и ИПЦ, което означава, че свободният паричен ресурс се насочва преобладаващо към пазара на недвижими имоти и инвестиционни проекти. Същевременно, голяма част от покупките на жилища продължават да бъдат финансирани чрез ипотечно кредитиране като жилищният кредит продължи да нараства с темпове от 75% до юни 2007г. За това допринесе и лихвената динамика, като за периода ноември 2006г. – юни 2007г. лихвите варират в тесен рейндж - между 8.4 - 8.5%.
Върху бъдещото развитие на пазара на жилища в България нарастващо влияние ще имат няколко фактора. От една страна, покачването на лихвите в Еврозоната, породено от рестриктивната политика на ЕЦБ, ще повиши цената на финансирането на европейския междубанков пазар като по този начин ще ускори процеса на увеличаване на лихвите по жилищните кредити в България. Междувременно, спредът на лихвените нива по жилищните кредити над основния лихвен процент намалява - от 4.89% през март до 4.56% през юни, което показва, че базисната лихва в България нараства относително по-бързо от жилищните лихви.
След като в края на 2006г. БНБ премахна кредитните ограничения, в момента тя отново се превръща във фактор, влияещ върху ипотечното кредитиране. Решението на БНБ да повиши задължителните минимални резерви от 8% на 12% от началото на септември най-вероятно ще ограничи кредитната експанзия. Силата на ефекта естествено до голяма степен зависи и от реакцията на търговските банки и възможносттта им да намират алтернативи на поставените рестрикции. Влиянието на кредитните ограничения се определя и от еластичността на търсенето на ипотечните кредити, т.е. каква част от потенциалните кредитополучатели ще се откажат да теглят кредит при новите по-високи пазарни лихви. Новите кредитни рестрикции ще засегнат предимно кредитополучатели с относително по-ниски доходи. Ограничаването на кредитната експанзия ще има по-слабо действие върху кредитополучателите с по-високи доходи, за които новите лихвени проценти ще се окажат необвързващи. Като цяло обаче външните и вътрешните фактори в монетарната полтика ще продължат да оказват натиск върху темповете на нарастване на цените на жилищата.
През Q2 на 2007г. средната цена на кв.м. за страната премина границата от 1000 лв., достигайки 1041 лв. спрямо 988.2 лв. през Q1 на 2007г. Поскъпването в София и Русе продължи да бъде значително и през Q2 (8.9% и 10.9% съответно при 5.4% средно за страната). За разлика от тях, цените в останалите най-големи градове отбелязаха относително слаба промяна. Във Варна, например, е отчетен ръст от 3.9%, което представлява съществен спад спрямо ръста на ценовите равнища, регистриран там през Q1 на 2007г. (16%). След като през Q1 ръстът на средните цени в Стара Загора беше незначим, през Q2 на 2007г. цените там отбелязаха ръст от около средния за страната, в резултат на което градът запази петото място сред областните градове, следван непосредствено от Пловдив (1103 лв. на кв.м.). В същото време, цените в Русе отчетоха значителен ръст, като по този начин Русе успя да запази четвърто място сред най-привлекателните градове, но изоставайки все още значително от Бургас. Очаквано, Варна продължава да бъде най-скъпият град, следван от столицата.
В нито един от областните градове няма регистриран отрицателен ръст, като единствено в Търговище цените остават непроменени. От друга страна обаче, броят на градовете с двуцифрен ръст рязко спада – от 10 през Q1 на 2007г. до едва 3 през Q2. Увеличава се броят на разглежданите градове с отчетен ценови растеж около средния за страната, което означава, че спрямо Q1 общото поскъпване на жилищата е разпределено по-равномерно между различните областни градове. За второ поредно тримесечие София запазва своето място сред петте града с най-висок растеж. Както неведнъж сме отбелязвали този темп на нарастване се дължи най-вече на динамиката в средния сегмент жилища в столицата. Нито един от шестте най-привлекателни града не присъства сред градовете с най-слаба ценова промяна.
Пазарът на жилища в по-малките областни градове остава слабо развит, ниско ликвиден, което води до значителни колебания в краткосрочен план, както в номиналните цени, така и в темповете на нарастване. Затова и трябва внимателно да интерпретираме рекордни темпове като регистрирания във Видин ръст от 23% спрямо Q1 на 2007г.
Информацията за средните цени на жилищата в областните градове беше обявена след като стана ясно, че е постигнат рекорден номинален ръст на БВП от 15.5% за годината до март. През Q1 оптимистичните очаквания са доминирали не само на пазара на жилища, но и сред бизнеса, като през този период инвестициите продължават да нарастват относително бързо (21.6% в реално изражение).
От друга страна, средногодишният номинален ръст на паричното предлагане варира между 23-27% от началото на годината. Засега не се забелязва статистически значима връзка между ръста на широките пари и ИПЦ, което означава, че свободният паричен ресурс се насочва преобладаващо към пазара на недвижими имоти и инвестиционни проекти. Същевременно, голяма част от покупките на жилища продължават да бъдат финансирани чрез ипотечно кредитиране като жилищният кредит продължи да нараства с темпове от 75% до юни 2007г. За това допринесе и лихвената динамика, като за периода ноември 2006г. – юни 2007г. лихвите варират в тесен рейндж - между 8.4 - 8.5%.
Върху бъдещото развитие на пазара на жилища в България нарастващо влияние ще имат няколко фактора. От една страна, покачването на лихвите в Еврозоната, породено от рестриктивната политика на ЕЦБ, ще повиши цената на финансирането на европейския междубанков пазар като по този начин ще ускори процеса на увеличаване на лихвите по жилищните кредити в България. Междувременно, спредът на лихвените нива по жилищните кредити над основния лихвен процент намалява - от 4.89% през март до 4.56% през юни, което показва, че базисната лихва в България нараства относително по-бързо от жилищните лихви.
След като в края на 2006г. БНБ премахна кредитните ограничения, в момента тя отново се превръща във фактор, влияещ върху ипотечното кредитиране. Решението на БНБ да повиши задължителните минимални резерви от 8% на 12% от началото на септември най-вероятно ще ограничи кредитната експанзия. Силата на ефекта естествено до голяма степен зависи и от реакцията на търговските банки и възможносттта им да намират алтернативи на поставените рестрикции. Влиянието на кредитните ограничения се определя и от еластичността на търсенето на ипотечните кредити, т.е. каква част от потенциалните кредитополучатели ще се откажат да теглят кредит при новите по-високи пазарни лихви. Новите кредитни рестрикции ще засегнат предимно кредитополучатели с относително по-ниски доходи. Ограничаването на кредитната експанзия ще има по-слабо действие върху кредитополучателите с по-високи доходи, за които новите лихвени проценти ще се окажат необвързващи. Като цяло обаче външните и вътрешните фактори в монетарната полтика ще продължат да оказват натиск върху темповете на нарастване на цените на жилищата.
Какво е мнението ви за статията?
0 се съгласиха
0 не са съгласни