- Политическа стабилност
- Публични финанси
- Парична политика
- Регулирани пазари
- Приватизация
- Макроикономическа динамика
Бързо ли растат цените на жилищата?
добавена на 16.07.2007 в категория Политическа стабилност | Публични финанси | Парична политика | Регулирани пазари | Приватизация | Макроикономическа динамика
добавена на 16.07.2007 в категория Политическа стабилност | Публични финанси | Парична политика | Регулирани пазари | Приватизация | Макроикономическа динамика
След като през първото тримесечие ръстът на средните цени на жилищата в България надхвърли 20% спрямо началото на 2006 г., последва поредица от прогнози на анализатори и участници на пазара за нови рекорди през 2007 г. Същевременно офертните цени на жилищата в престижния сегмент на големите градове достигнаха стойности от 1000-1200 евро към май-юни. Оценката на случващото се обаче е въпрос на интерпретация.
Ако разглеждаме жилищата като инвестиция, то промяната в цените им трябва да се сравнява с други алтернативи. Както неведнъж сме коментирали, пазарът на жилища след 2005 г. изостава от развитието на капиталовия пазар - с други думи, по-изгодно е да се инвестира в български акции, отколкото в жилища. Извън това дори относително безрисковите депозити и вложения във взаимни фондове могат да носят годишна доходност от 7-20% (без най-успешните, които значително надхвърлят тази стойност) - при далеч по-висока ликвидност. Така че нарастване на средните цени на жилищата до 20% годишно не би следвало да се третира като "бързо".
Ако търсим фундаментални фактори зад промяната в търсенето на жилища, то трябва да отчетем икономическата динамика, промяната в доходите и миграцията на населението.
За годината до март номиналният растеж на икономиката достигна рекордни стойности от 15.5%. Обемът на БВП, измерен в текущи цени, възлиза на 50.6 млрд. лв. Относително бързият ръст на инвестициите (21.6% в реално изражение за годината до март) позволи реалният ръст на икономиката да остане почти непроменен през Q1 на 2007 г. на 6.2%. Официалните заплати растат с около 14% годишно. Допълнително трябва да отчетем и миграцията към големите градове, особено София - което означава, че там се насочва по-висок от средния ресурс за покупка на жилища.
Това означава, че за икономика като българската, която за момента бързо догонва доходите в Европа, цените на местните ресурси - работна сила и недвижимости - също ще растат изпреварващо спрямо средния ръст на цените на търгуемите стоки.
Междувременно финансовият сектор продължи да насочва ресурс за покупки на жилища. Това означава, че към спестяванията от текущ доход, използвани на пазара на недвижимости, се добавят и чужди спестявания ("капитал"), или "бъдещ доход".
Растежът на общия кредит за домакинствата достигна до над 40% на годишна база (най-висока стойност от февруари 2006 г. насам). Междувременно жилищният кредит продължи да нараства с темпове от 77% до май и успя да достигне стойности от 4.2 млрд. лв. през същия месец (при около 2 млрд. в началото на 2006 г.). Делът му в общата задлъжнялост на домакинствата обаче слабо нараства през април и май 2007 г. В такъв случай, ако за "нормален" в дългосрочен план приемем ръст, близък до номиналната промяна на БВП (около 12-15% в България), то може да се очаква при такъв значителен импулс от нов кредит да се получи допълнително краткосрочно търсене и оттам незабавна реакция на цените. Така за този период "нормалните" промени в цените на жилищата ще са по-високи - и отново промените в рамките на 15-20% не би следвало да са изненадващи.
След като отбелязаха лек спад до 8.4% през февруари, лихвите по жилищните кредити почти достигнаха нивата, отчетени през декември и януари. За периода ноември 2006 г. - май 2007 г. лихвените нива варират между 8.39% и 8.50%. Динамиката на лихвите по жилищни кредити през последните няколко месеца и отсъствието на значителни колебания в техните стойности потвърждават очакванията за достигане на краткосрочно равновесие в рамките на текущите равнища.
Но кредитната експанзия уплаши и Европейската централна банка, така че е вероятно продължаващо покачване на лихвените нива. Рекорден ръст на паричната маса в еврозоната е сред причините, които мотивираха ЕЦБ да предприеме ново покачване на базисната лихва - от 3.75% до 4.00%, в сила от 13 юни, въпреки че инфлацията на потребителските цени се движи в рамките на очакваните нива. Решението на ЕЦБ силно повлия на пазарните условия на междубанковите пазари в еврозоната. Цената на кредита, измерена чрез 12-месечния Юрибор, продължи да нараства, достигайки 4.51% през юни. За шест месеца от началото на годината едногодишният Юрибор се покачи с близо 0.5%. Оперирайки в условията на валутен борд, българската икономика продължава да бъде силно зависима от монетарната политика в еврозоната. Очаквано основният лихвен процент в България продължи да нараства - от 3.68% за април през 3.81% за юни, за да премине границата от 4% в началото на юли. Всичко това неминуемо ще оказва натиск към покачване на лихвите по жилищните кредити - и оттам ще "охлажда" донякъде иначе силното търсене на имоти в големите градове.
Ако разглеждаме жилищата като инвестиция, то промяната в цените им трябва да се сравнява с други алтернативи. Както неведнъж сме коментирали, пазарът на жилища след 2005 г. изостава от развитието на капиталовия пазар - с други думи, по-изгодно е да се инвестира в български акции, отколкото в жилища. Извън това дори относително безрисковите депозити и вложения във взаимни фондове могат да носят годишна доходност от 7-20% (без най-успешните, които значително надхвърлят тази стойност) - при далеч по-висока ликвидност. Така че нарастване на средните цени на жилищата до 20% годишно не би следвало да се третира като "бързо".
Ако търсим фундаментални фактори зад промяната в търсенето на жилища, то трябва да отчетем икономическата динамика, промяната в доходите и миграцията на населението.
За годината до март номиналният растеж на икономиката достигна рекордни стойности от 15.5%. Обемът на БВП, измерен в текущи цени, възлиза на 50.6 млрд. лв. Относително бързият ръст на инвестициите (21.6% в реално изражение за годината до март) позволи реалният ръст на икономиката да остане почти непроменен през Q1 на 2007 г. на 6.2%. Официалните заплати растат с около 14% годишно. Допълнително трябва да отчетем и миграцията към големите градове, особено София - което означава, че там се насочва по-висок от средния ресурс за покупка на жилища.
Това означава, че за икономика като българската, която за момента бързо догонва доходите в Европа, цените на местните ресурси - работна сила и недвижимости - също ще растат изпреварващо спрямо средния ръст на цените на търгуемите стоки.
Междувременно финансовият сектор продължи да насочва ресурс за покупки на жилища. Това означава, че към спестяванията от текущ доход, използвани на пазара на недвижимости, се добавят и чужди спестявания ("капитал"), или "бъдещ доход".
Растежът на общия кредит за домакинствата достигна до над 40% на годишна база (най-висока стойност от февруари 2006 г. насам). Междувременно жилищният кредит продължи да нараства с темпове от 77% до май и успя да достигне стойности от 4.2 млрд. лв. през същия месец (при около 2 млрд. в началото на 2006 г.). Делът му в общата задлъжнялост на домакинствата обаче слабо нараства през април и май 2007 г. В такъв случай, ако за "нормален" в дългосрочен план приемем ръст, близък до номиналната промяна на БВП (около 12-15% в България), то може да се очаква при такъв значителен импулс от нов кредит да се получи допълнително краткосрочно търсене и оттам незабавна реакция на цените. Така за този период "нормалните" промени в цените на жилищата ще са по-високи - и отново промените в рамките на 15-20% не би следвало да са изненадващи.
След като отбелязаха лек спад до 8.4% през февруари, лихвите по жилищните кредити почти достигнаха нивата, отчетени през декември и януари. За периода ноември 2006 г. - май 2007 г. лихвените нива варират между 8.39% и 8.50%. Динамиката на лихвите по жилищни кредити през последните няколко месеца и отсъствието на значителни колебания в техните стойности потвърждават очакванията за достигане на краткосрочно равновесие в рамките на текущите равнища.
Но кредитната експанзия уплаши и Европейската централна банка, така че е вероятно продължаващо покачване на лихвените нива. Рекорден ръст на паричната маса в еврозоната е сред причините, които мотивираха ЕЦБ да предприеме ново покачване на базисната лихва - от 3.75% до 4.00%, в сила от 13 юни, въпреки че инфлацията на потребителските цени се движи в рамките на очакваните нива. Решението на ЕЦБ силно повлия на пазарните условия на междубанковите пазари в еврозоната. Цената на кредита, измерена чрез 12-месечния Юрибор, продължи да нараства, достигайки 4.51% през юни. За шест месеца от началото на годината едногодишният Юрибор се покачи с близо 0.5%. Оперирайки в условията на валутен борд, българската икономика продължава да бъде силно зависима от монетарната политика в еврозоната. Очаквано основният лихвен процент в България продължи да нараства - от 3.68% за април през 3.81% за юни, за да премине границата от 4% в началото на юли. Всичко това неминуемо ще оказва натиск към покачване на лихвите по жилищните кредити - и оттам ще "охлажда" донякъде иначе силното търсене на имоти в големите градове.
Какво е мнението ви за статията?
0 се съгласиха
0 не са съгласни